admin
Как выгодно купить квартиру?
Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.
7 способов выгодно купить квартиру в новостройке
Квартирный вопрос приходится решать несмотря на то, что цены на новостройки продолжают расти, а реальные доходы россиян снижаются уже седьмой год подряд. О способах купить квартиру подешевле рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
1. Просите скидки
Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%. Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия.
В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика. Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%).
Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.
2. Ищите альтернативы
Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка.
Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья.
Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.
3. Следите за сезоном
Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь.
Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал).
Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.
4. Покупайте на раннем этапе строительства
В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка.
Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%.
Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа. Остальные продаются по-старому.
5. Используйте льготную ипотеку
В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%.
Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).
Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.
6. Участвуйте в торгах
Государственные застройщики время от времени выставляют на продажу жилые помещения. К примеру, в Москве этим занимается Казенное предприятие – Управление гражданского строительства (КП УГС). Обычно речь идет о типовых новостройках, от строительства которых коммерческие застройщики давно ушли.
Цены на такие объекты могут быть на 5–10% ниже рынка массовых новостроек от частных девелоперов. Приобрести такие квартиры можно только через аукционы.
Для этого нужно постоянно следить за выставляемыми лотами, а также иметь в распоряжении всю сумму, чтобы первым купить квартиру на торгах.
7. Купите с отделкой
На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту.
Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.
В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам).
Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.
Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки.
Арендовать или покупать квартиру в 2020 году? Что будет с ценами? Как купить квартиру выгодно?
Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.
Как выгодно купить квартиру?
— При существующей ситуации откладывать покупку квартиры в Москве на более поздний срок не стоит, — говорит коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. — Если курс валюты не стабилизируется, то застройщики будут вынуждены поднять цены.
Многие стройматериалы зависят от курса. Есть биржевые товары, такие как металл.
Есть отделочные материалы, большинство из которых импортные и не имеют отечественного аналога.
Эксперт считает, что у тех, кто рассуждает о том, стоит ли покупать квартиру в Москве в 2020 году, есть возможность заскочить в последний вагон. А именно взять недвижимость по старым ценам и по старым ипотечным ставкам.
Немного иной прогноз у юриста и риэлтора компании «Полезные люди» Юрия Паршикова:
— Экономические законы вечны и всегда работают одинаково. Если стоимость денег увеличивается, их доступность снижается.
Следовательно, покупательная способность тоже падает. Значит и цены зачастую опускаются.
Ведь если нет покупателей, то какой смысл держать высокие цены? Март 2020 года показывает серьезный всплеск покупок в Москве как нового жилья так и вторички.
Новостройки
— Главный совет — вкладываться в уже построенное и сданное! Потому что стройки могут затормозиться из-за карантина, — рассказал заместитель генерального директора «БСК-Санкт-Петербург» Сергей Цаплин.
— Еще одна рекомендация — в сегодняшней ситуации по возможности покупать «первичку» с отделкой. Предложения с отделкой раскупают сейчас гораздо активнее, чем без.
Покупатели не просто хотят вложиться и избежать потери денег, люди желают сразу же заселиться и переждать карантин с комфортом.
На вопрос о том, стоит ли покупать жилье в новостройке в Москве в 2020 году, Юрий Паршиков отвечает, что возможны два сценария развития ситуации.
— Вернее, в эти сценарии попадут две категории застройщиков. Первые решат, что им необходимо воспользоваться ажиотажем и поднимут цены.
Думаю, что 5-15% безосновательного повышения — реальность. Вторые не будут поддаваться панике и оставят свои цены в прежних значениях прайса.
Тем самым соберут на себе основной поток покупателей.
Эксперт считает, что застройщики, которые решат воспользоваться моментом и пустят цены вверх — проиграют в долгосрочной перспективе. Ведь во все времена наличие денег в кассе определяло стабильное положение компаний.
А если ты задрал цены, то кто у тебя будет покупать?
Как выгодно купить квартиру и сэкономить деньги
Риэлторы уверенно заявляют: «Разумная скидка с цены квартиры — 5%»! Это несколько десятков тысяч рублей. Допустим, стоимость вашей квартиры 5,5 млн рублей.
В этом случае, скидка составит порядка 275 тыс. рублей.
Недавно на сайте одного из застройщиков я обнаружил скидку 34%. Возьмем тот же вариант цены – 5,5 млн рублей. Сколько, как вы думаете, составит дисконт?
1.870.000 рублей!
Но на деле не все так однозначно. Поэтому, когда вы выбираете квартиру, то обязательно, сравнивая предложения Агентств недвижимости, обращайте внимание не только на процент скидки, но и на ее числовое выражение.
В этой статье рассмотрим Как выгодно купить квартиру на первичном и вторичном рынке, выясним что влияет на цену, какие подводные камни могут возникнуть и как их избежать. Как показывает практика, при разумном подходе к покупке недвижимости, сэкономить можно гораздо больше дензнаков семейного бюджета, чем кажется на первый взгляд.
Что дешевле: первичное или вторичное жилье?
Вторичное жилье, по мнению большинства, считается более дешевым, чем «первичка» (квартира в новостройке). Однако, стоимость квадратного метра зависит от множества факторов: от проекта многоквартирного дома, этапа строительства, репутации застройщика, отзывов покупателей, района, этажности, инфраструктуры, способов оплаты (всей суммой сразу или частями), ценником на обслуживание дома управляющей компанией.
Поэтому, не всё так однозначно.
Возьмем для сравнения квартиры близкие +\- по площади в Санкт-Петербурге, представленные в настоящее время на продажу:
5 причин не покупать квартиру в Москве. Как не пожалеть о покупке
| Хрущевка | Новостройка | На стадии котлована |
| 2-комнатная |
Цена 4 150 000 руб.
Цена 5 100 000 руб.
Цена 3 508 397 руб.
Цена 4 150 000 руб.
Цена 4 000 000 руб.
Цена 8 500 000 руб.
Цена 3 400 000 руб.
Как видно из таблицы, квартиры, сходные по площади, имеют отличия в цене в несколько десятков рублей, а иногда и сотен.
Например, в р-не метро Рыбацкое 2-комнатная большей площади стоит дешевле квартиры, меньшей по площади, в том же районе. В центре, который отличается, как правило, высоким ценником, те, кто желает приобрести в Петербурге собственность из старого фонда, могут найти квартиру по цене дешевле, чем в новостройке. Факторов множество: у продавца огромное желание быстро продать недвижимость, в квартире не делали ремонт более 10 лет и множество других причин, так или иначе влияющих на ценник.
Экономим на покупке первичного жилья
Квартиру в новостройке можно купить со скидкой от 5 до 60%, в зависимости от сезона и стадии строительства. Рассмотрим варианты.
Покупка на стадии котлована. Выгоды и риски
Наиболее заманчивая цена на недвижимость, именно до начала строительства, на самом старте.
Прежде, до снижения темпов строительства, экономия от нулевого цикла до начала продаж уже готового жилья среднего класса, составляла 40-60%, а иногда доходила и до 100%. В настоящее время, экономия может составить оптимально уже лишь 25%. Максимально выгодно, по данным риэлторов, сегодня приобретение на нулевом цикле элитного жилья.
Именно при его приобретении покупатель получает max выгоду порядка 60-65%. Причина проста.
Случайных игроков на рынке строительства элитного жилья нет. Поэтому и риск вложения в долгострой минимальный.
Но тем не менее, если застройщик неизвестен или не успел наработать себе репутацию, риск все же высок. Для примера, список проблемных объектов долевого строительства жилья в Москве состоит из 10 объектов, в Новой Москве из 7.
Как показало время, покупка квартиры на стадии котлована — дело очень рисковое. Поэтому, решив купить недвижимость и сэкономить, вот мой совет: узнайте всё о застройщике, выделите время на сбор информации, выясните, есть ли еще объекты строительства у компании, вводили ли ранее они жилые дома или это единственный объект, как давно они на рынке строительства и так далее.
Нелишним будет узнать и о том, кто является учредителем строительной компании.
Собрать в наше время информацию — дело нетрудное. В поисковик введите название компании-застройщика или агентства недвижимости.
Через несколько секунд, система выдаст вам всю официальную информацию, кроме того, вы сможете узнать даже мнение покупателей.
Изучите данные, представленные в информационных материалах застройщиков, изменения в законодательстве, предложения на момент выбора квартиры. Прочитайте абсолютно всё, включая примечания под * звездочкой.
Покупать квартиру или арендовать? Что выгоднее: Купить в ИПОТЕКУ или арендовать квартиру?
Рекомендую потратить время и на прочтение материалов на сайте ведущих аналитических агентств и изданий о недвижимости, таких как РБК и Российская газета.
Продолжим тему. Еще один минус покупки на столь ранней стадии является срок строительства.
Один год — это минимум, но может затянуться и на два, и на три года.
Все это время вам придется где-то жить, возможно, снимать жилье. Поэтому прежде чем выбрать такой вариант приобретения жилья, всё хорошо подсчитайте.
Вполне возможно, взять деньги в кредит и купить готовое жилье будет гораздо дешевле, чем арендовать квартиру. Во всяком случае, это будет ваше собственное жилье и его уже можно будет начать обустраивать.
Кстати, так как в феврале 2017 года вступили в силу поправки в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ужесточились требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 июля 2018 года. По мнению юристов, поправки отстаивают интересы покупателей недвижимости в новостройках и жестко прочищают ряды застройщиков.
Как может вступление поправок в силу повлиять на цену на квартиры?
Усиливается контроль за банковскими счетами застройщиков. И, если служба контроля банка заподозрит строительную компанию в нецелевом использовании денежных средств дольщиков, счет будет заблокирован.
По новым требованиям на счетах застройщика должно находиться не менее 10% от бюджета строительства одного проекта. Причем, эти средства своеобразный неприкосновенный запас (НЗ).
Ни одного рубля с этой суммы потрачено быть не должно. Почему только одного? Согласно новой редакции ФЗ, одному застройщику будет выдаваться только одно разрешение на строительство.
Манипулировать денежными средствами дольщиков теперь не получиться. И еще.
Застройщик не имеет права теперь, в рамках выданного разрешения на строительство, приступать к возведению нового жилого объекта, пока не выдаст все документы и ключи от квартир дольщикам, в рамках конкретного разрешения на конкретный объект. Без выполнения этого условия, он не сможет получить новое разрешение.
Эксперты уверенно заявляют, что все изменения приведут к росту цен в новостройках в пределах 20%. Эксперты Сбербанка предрекают повышение цен на недвижимость в пределах 5–7%.
Еще хочу поделиться информацией, которой со мной поделился риэлтор крупного агентства.
Оказывается, при оформлении ипотечного кредита через Сбербанк, можно получить дополнительные 0,4% скидки. Только необходимо, чтобы Агентство недвижимости, через которое вы решили приобрести квартиру, было официальным партнером Сбербанка.
А квартира выбрана из предложений ООО «Центра недвижимости от Сбербанка». Для решения вопросов приобретения недвижимости коммерческая структура создала специальную онлайн-площадку ДомКлик.
Используя ее потенциал, вы через личный кабинет (ЛК) решаете все вопросы. На сайте ДомКлик можно посмотреть объекты, удобно задав необходимые параметры фильтрации (цена, площадь квартиры, район и т.п.). Подаёте заявку на жилищный кредит и далее весь документооборот проходит через ЛК, вплоть до подачи документов по сделке на государственную регистрацию права собственности.
Можно сделать расчет ипотеки через специальный калькулятор. Данный сервис объединяет клиентов, сотрудников и партнеров Сбербанка: Агентства недвижимости и застройщиков. Вот как выглядит интерфейс системы:
Такой вариант сотрудничества выгоден и Агентствам недвижимости и застройщикам. Став партнером банка, риэлторы и Строительные компании получают возможность размещать бесплатные объявления на площадке ДомКлик.
А риэлторы могут пользоваться еще и базой клиентов, которым уже одобрен банком кредит.
Покупка на поздних стадиях строительства. Выгода и риск
Наши исследования показали: на более поздних стадиях строительства выгода не такая существенная, как на ранних. Однако, экономия для семейного бюджета все же есть.
И на ее значение влияет тот факт, на какой именно стадии вы заходите на стройку. Допустим, вы решили дождаться, когда будут возведены первые этажи дома — это плюс 5-7% к цене на нулевом цикле.
Ждете, когда дом построят, но еще не приступят к отделке — плюс 10-15%.
Риски приобретения заветных кв.м на завершающем цикле уже значительно меньше, так как застройщик продемонстрировал свою состоятельность. Покупатель может спать спокойно, зная, что скоро у него будет своя квартира.
В принципе, по темпу строительства первого корпуса можно определить, сколько еще придется ждать. Но есть минус — даже после заселения вы будете, если не в эпицентре стройки, то, во всяком случае, рядом с ней.
А если квартиры продаются в черновой отделке, то готовьтесь жить не меньше года под звуки дрели и стук молотка.
Очень важно, кто и каким образом будет решать вопрос по формированию инфраструктуры микрорайона, квартала и двора.
Поэтому, к рискам можно смело отнести обустройство прилегающей инфраструктуры. Обратите внимание на подъезды к дому, наличие парковочных мест, детских площадок, садов, школ, магазинов, аптек.
Сама по себе квартира еще мало что значит. Вы коммуницируете со всем обществом. Водите детей в школу, детский сад, ходите-едете на работу.
И важно, что вам приложит к ключам от квартиры застройщик: резиновые сапоги в подарок или пакет флаеров, открывшихся неподалеку учреждений, магазинов, парикмахерских, детских клубов и т.д. Максимальный уровень комфорта от проживания формируется в том числе и, благодаря развитой инфраструктуре.
В Санкт-Петербурге в настоящее время можно купить новостройку с уже обустроенными детскими площадками, зоной отдыха, парковками, с круглосуточной охраной территории и даже всего комплекса. Один из таких примеров — Жилищный комплекс «Риверсайд»
ЖК Риверсайд, фото взято с сайта setlcity.ru
Целыми комплексами, с дорогами, тротуарами, с магазинами и аптеками, парковочными местами, детскими площадками вводят в эксплуатацию новые микрорайоны в Тюмени, Краснодаре и других городах.
Приобретение в низкий сезон
Низкий сезон для покупки жилья — это время, когда стоимость кв.метра дешевле, чем в другие периоды. Обычно это летом. Однако есть факторы, которые изменяют привычную картину.
Показателен кризис 2015 года. Застой на рынке недвижимости.
Снижение финансовой обеспеченности россиян. Нет активного строительства, нет активных продаж.
С 18 марта 2015 года в стране в полную силу заработала программа ипотечного кредитования на «первичку». Для большинства жителей нашей страны ипотека — это единственная возможность решить квартирный вопрос.
Но при росте процентной ставки, мечта стать обладателем собственной квартиры, так и остается мечтой. Утвержденная Программа субсидирования процентной ставки ипотечного кредита позволила решить эту проблему.
Правда, и требования банков для заемщиков ужесточились. Тем не менее, рынок ожил.
Лето для недвижимости по факту оказалось очень активным.
Также активность рынка зависит от региона. Например, в Краснодарском крае, особенно на черноморском побережье, лето – это пик сезона продаж.
А вот осень-зима-весна характеризуется спадом продаж.
По данным экспертов, самое выгодное время приобретения недвижимости в предновогодний сезон декабрь-январь, майские праздники, июль.
Агентства недвижимости в преддверии новогодних праздников особенно щедро дают скидки, порой гораздо выше, чем в другие дни. От показателей продаж у риэлторов зависит новогодний бонус, поэтому они охотно делают публичные щедрые предложения, да и лично можно договориться о снижении цены.
Чтобы сделать правильный выбор, регулярно просматривайте прогнозы цен на жилье в том регионе, где планируете совершить приобретение. Следите за новостями рынка недвижимости, за изменениями в законодательстве.
Приобретаем квартиру в обход агентства
Застройщик застройщику рознь. Одни строительные компании занимаются возведением жилья масштабно.
И земля у них под строительство сразу целого комплекса домов, и управляющая компания есть, которая затем берет возведенные дома на обслуживание, и в структуру входит агентство, занимающееся продажей квартир.
Другие, имея в наличии земельное пятно под строительство лишь одного дома, максимум двух, озабочены быстрым возведением дома и спешной продажей квартир. Такие компании не обрастают лишними структурами. У них даже отдела продаж нет.
Тем не менее, это не мешает покупателю выйти на того, в чьей непосредственной собственности находится жилье. Покупая напрямую, вы, как минимум, экономите сумму, которую берет себе агентство в качестве комиссионного вознаграждения, это, как правило, от 50.000 до 300.000 рублей.
Кроме того, у вас появляется возможность договориться о дополнительной скидке.
Тем не менее, покупка квартиры в обход агентства не всегда является возможностью сэкономить деньги. У граждан сложился стереотип, что риэлторы – это мошенники, которые норовят «впарить» недвижимость любой ценой и получить свой процент со сделки. Это не всегда так.
Если вам попадется настоящий специалист своего дела, то он поможет избавит вас от множества проблем.
В силу профессии, такие люди хорошо ориентируются на рынке недвижимости, знают точные цены на недвижимость и с первого взгляда на объект могут определить завышена цена или, наоборот, соответствует параметрам. Профессионал расскажет вам о «подводных камнях» того или иного жилого комплекса, проверит документы продавца и укажет на возможные риски, покажет интересные предложения, которых может не быть на доступных всем ресурсах, типа Авито, Домофонда.
Неудобная квартира, скидки
Неудобными считаются квартиры:
-
на первом этаже (постоянный шум открывающейся и закрывающейся двери, сквозняк); на последнем этаже (может протечь крыша, в южных районах квартира сильно раскаляется от жаркого солнца); квартира возле лифта (так же, как и на первом этаже — постоянный шум); квартира в доме, удаленном от инфраструктуры (магазинов, школ, детских садов, но, возможно, они вам и не нужны); квартиры в домах, расположенных возле кислородных станций; квартиры в домах, расположенных возле больничных комплексов; квартиры в домах, расположенных далеко от остановок и станций метро.
Чтобы узнать о дисконтных квартирах и более дешевых вариантах, живо интересуйтесь у застройщика или агента: «Есть ли квартиры в этом же доме или в другом корпусе, но по более приемлемой цене?»
Скидки на квартиры одного из застройщиков. На некоторые квартиры скидка составляет более миллиона рублей.
Жилье без отделки
На самом деле, по факту в отделку придется вложиться, скорее всего, больше, чем если бы ее делал застройщик. У него есть возможность купить строительные материалы и заказать услуги оптом, а значит — дешевле.
Правда, обои могут быть не те, линолеум вместо ламината ну и так далее.
На рынке жилья уже появились строительные компании, которые предлагают для отделки выбрать, чем вы будете покрывать стены, застилать пол, какой вариант вам интересен для потолка, какие отделочные материалы для ванной и туалета. Строительные материалы выбираете вы, застройщик при вашем желании вам помогает и предоставляет бригаду. Это может стать и дешевле, и дороже.
В чем плюс? Вам ничего не придется переделывать.
Приобретая квартиры без отделки, можно сэкономить не только несколько сот тысяч рублей, можно сэкономить до полутора млн дензнаков. А ремонт делать постепенно, по мере появления средств.
Правда, не факт, что для вас это будет экономически целесообразно. Но выбирать приемлемый вариант вам.
Экономим на покупке вторичного жилья
Залоговое жилье с аукциона
Залоговое жилье — это то, которое кредитор продает, чтобы погасить долг заемщика. Перечень предприятий, занимающихся продажей залогового имущества, довольно-таки солидный.
У крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ-24, Альфа-банк, Россельхозбанк, УралСиб на сайтах есть специальная рубрика, так называемая, витрина залогового имущества. Представлена там недвижимость российская и стран СНГ. Найти подходящий вариант проще простого, следует только действовать по алгоритму, предложенному системой.
Просмотрите варианты на всех витринах. Когда найдете свой, очень внимательно изучите документацию.
Не сильны в юриспруденции — обратитесь к специалисту.
В чем все же выгода покупателя? Кредитор старается получить деньги как можно скорее и это понятно.
Ипотека по факту — это довольно продолжительный возврат заемных средств (долгие деньги). А тут еще и задолженность по возврату.
Поэтому банку необходимо, как можно быстрее продать такой объект недвижимости. А быстрой продаже, как вы понимаете, способствует низкая цена объекта. Но такую покупку нужно проводить с надежным юристом, чтобы он проверил все детали и убедился в безопасности жилья.
Причем даже в том случае, если жилье продает известный банк. При таком варианте приобретения квартиры, планируемая экономия для вас может составить от 30 до 70%.
Вот, например, объявление на сайте ВТБ, в котором сказано, что на некоторые объекты дисконт будет составлять до 70%:
Принять участие в аукционе может любой желающий. Для этого потребуется цифровая электронная подпись и аккредитация на АО «Единая электронная торговая площадка» (ЕЭТП).
Продается ипотечная квартира
Она дешевле потому, что никто не хочет связываться с рисками на покупку такого жилья. Но не спешите пропускать этот вариант, потому что экономия по нему составляет от 10 до 20 процентов.
В чем риск и как его уменьшить?
Чтобы такого не происходило, при реализации сделок на недвижимость, нужно нанять опытного юриста (узнайте у друзей и знакомых, кто покупал недвижимость, чьими услугами они пользовались, изучайте форумы), который и изучит договор, предоставленный агентством, а в случае приобретения квартиры без участия агентства, составит договор так, чтобы вы не пострадали. В договоре должны быть учтены все ваши договоренности с продавцом, особенно внимательно изучите пункты «Ответственность и Обязательства сторон».
Типовой договор на год приобретения квартиры вы легко сможете найти по запросу на сайте, например, здесь в системе «Гарант».
При современных коммуникационных возможностях консультацию юриста можно получить онлайн, даже бесплатно.
Жилье с прописанными в нем людьми
Строго говоря, это не такая уж большая проблема, потому что в ряде случаев (часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ) новый собственник может добиться выписки из жилья посторонних людей. Однако, это придется сделать через суд, так как прописанные жильцы будут несогласны с таким раскладом дел.
Как купить квартиру без денег и потом продать ее с прибылью? Новая бизнес идея с новостройками
Понимая, что потенциальных покупателей такая ситуация отпугивает, собственники обычно снижают цену.
Другое дело, когда в квартире прописан ребенок. В этом случае, всё гораздо сложнее.
И вашим верным соратником, на время решения этой проблемы, должен стать специализирующейся на вопросах недвижимости юрист.
Срочная продажа
Как и в случае с залоговым и ипотечным жильем, решившись приобрести квартиру, выбрав вариант из предложений срочной продажи, воспользуйтесь услугами опытного агента по недвижимости, а в случае необходимости и юриста. И первым делом проверьте чистоту сделки. Что это значит?
То, что по объекту не существует на данный момент никаких юридических препятствий для заключения сделки, а в будущем не будет оснований для оспаривания сделки.
Такими препятствиями могут быть:
-
Наличие в квартире прописанных несовершеннолетних детей. Отсутствие правоустанавливающих документов (обязательно наличие оригиналов). Появление неизвестных наследников первой и второй очереди.
- Неузаконенная перепланировка. Изменение в законодательстве РФ (если квартира приобретается на территории РФ).
- Квартира в залоге у банка (ипотека). Наличие в квартире прописанного жильца, который не воспользовался своим правом приватизации.
- Квартира в аварийном доме.
Для этого следует проверить на основании какого документа продавец владеет квартирой. Первым делом проверьте у собственника недвижимости паспорт, где должна быть информация о прописке в данной квартире, а перепроверить ее можно на сайте Федеральной миграционной службы.
Попросите у него подтверждение – справку с места жительства, ее может предоставить Управляющая компания (ЖЭУ, ДЭЗа, ТСЖ).
В Росреестре необходимо запросить справку с ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Её можно заказать онлайн, перейдя по ссылке.
Выдают справку любому человеку, неважно владелец вы квартиры или нет. Главное, знать точный адрес объекта сделки.
Данный документ расскажет вам всё про собственников, владеющих данной площадью, какие и у кого доли, кто прописан в данной квартире, не находится ли на момент сделки объект недвижимости под арестом или в обременении под залог.
Обязательно проверяем все оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения или документ подтверждающий право по наследованию.
Проверяйте кто еще прописан в интересующей вас квартире. Для этого продавец должен предоставить вам домовую книгу и все ту же справку с места жительства, которую выдают в Управляющей компании (ЖЭУ, ДЭЗ, ТСЖ). Если проживают несколько человек и все они прописаны, то от них у продавца должно быть письменное согласие на продажу квартиры и доверенность на ведение сделки.
Причем помните, что в таком документе указывается два пункта: на ведение непосредственно самой сделки и на проведение финансовых расчетов. Доверенность должна быть нотариально заверена.
Ее достоверность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Услугами нотариуса придется воспользоваться и в том случае, если продается унаследованная недвижимость. У такой квартиры может быть несколько собственников.
Чтобы исключить сюрпризы, следует посетить нотариальную контору, где вам и подтвердят, один ли претендент закрепил свое право на данный объект, или несколько.
Экстренная продажа жилья — не редкость. Например, если нужны деньги на дорогостоящую операцию, в случае срочного переезда, объединения квартир, развода, наконец. При приобретении такой квартиры, скидку можно получить солидную.
Однако порой слово «срочно!» в объявлениях — это всего лишь привлечение внимания покупателя.
Без риэлтора
Многие потенциальные собственники боятся как продавать, так и покупать жилье без риэлтора, считая, что его наличие делает сделку более безопасной. На самом деле, безопасность сделки подтверждает юрист, а риэлтор находит подходящие покупателю варианты.
Разница между риэлтором и юристом, по мнению Московской коллегии юристов «Дубнин и партнеры», в следующем: «Риэлтор ведет клиента, начиная от подбора жилья. Его комиссия составляет процент от сделки, и обычно, это совсем не дешево. Причем, как правило, при подписании Договора с риэлтором на сделку, он за ее последствия ответственности не несет.
Что касается юриста. Он проверяет чистоту сделки, ее прозрачность и законность. Не подберет вариант квартиры, однако, сможет проверить на историю: как она была приобретена, возможны ли впоследствии суды.
Юрист подготовит документы для сделки, чтоб потом у сторон не возникли обоюдные претензии и сделку нельзя было признать ничтожной. Услуги юриста обычно являются фиксированными.
«Нехорошая квартира»
Да, «нехорошие квартиры» бывают не только у Булгакова. В «Мастере и Маргарите» «нехорошая квартира» — это квартира, в которой происходят странные события. В нашу квалификацию «нехороших квартир» мы включили те, которые не следует приобретать:
-
на площадке рядом с сомнительными соседями (алкоголики, асоциальные граждане); после пожара; в которой произошли нерадостные и даже криминальные события (кто-то умер или был убит).
Как договориться о скидке
Получить скидку реально возможно, если вы:
-
запрашиваете адекватную, в пределах разумного торга скидку; даете понять, что приобретете жилье только за вычетом этой суммы; получив отказ, не пасуете, а озвучиваете ваш вариант другим продавцам, сообщив им о том, что сделали подобное предложение нескольким заинтересованным покупателям.
Этот подход работает как в продажах первичного, так и вторичного жилья. Но если собственник квартиры волен сам решать, давать ему вам скидку или отказать, то у агентов по продажам таких полномочий нет — они должны согласовать дисконт с руководителем Агентства недвижимости.
Но, чтобы вам согласились дать контактный телефон руководителя для обсуждения непосредственно с ним вопроса снижения цены, нужно убедить их, что вы и правда, готовы купить жилье.
Между тем, убедить застройщика сбросить пару сотен тысяч рублей возможно, если вы готовы внести всю сумму сразу, а не частями.
Российские и зарубежные эксперты по недвижимости единодушны во мнении, что продавец просто обязан скинуть цену, если квартира находится:
-
в доме, расположенном рядом с кислородной станцией; в доме, рядом с городским кладбищем; в доме, рядом с которым располагается больничный комплекс; в доме, расположенном вблизи завода или комбината; в доме, рядом со складскими помещениями.
И еще один момент. Скинуть цену можно и в том случае, если в квартире была сделана перепланировка, а продавец её не узаконил.
Уточнить информацию об этом можно в БТИ.
Приобретение квартиры в зачет
Более 55% жителей России по данным агентств недвижимости покупают новую квартиру за счет средств вырученных от продажи уже имеющегося жилья.
Первый вариант — самый распространенный. Вы, по привычной и всем известной схеме, продаете старую квартиру и потом уже выбираете варианты и покупаете новую, с бо?льшим количеством комнат, квадратных метров, со сменой района, а может даже и города, с доплатой или без.
И второй вариант, покупка новой квартиры в зачет старой. В этом случае вы обращаетесь в Агентство недвижимости, которое и займется приобретением квартиры, в зачет вашей старой недвижимости. В чем плюс.
Агентство старается продать квартиру по привлекательной рыночной цене и параллельно выбирает необходимый для вас вариант или из фонда вторичного рынка жилья, или новостроек. Кроме этого, агентство ведет юридическое сопровождение всех сделок. А если под понравившейся вам вариант, все же вырученных денежных средств не хватит, то Агентство займётся подбором коммерческого банка для оформления ипотеки.
И, конечно, поможет оформить необходимый пакет документов на налоговый вычет.
Резюме (сводная таблица)
Для вашего удобства мы собрали все способы сэкономить при покупке квартиры в одну таблицу и указали, сколько примерно вы можете сэкономить при том или ином способе.
| Вариант | Скидка |
| Новостройка | от 5 до 35% |
| Срочная продажа | до 35% |
| Продажа ипотечной квартиры | до 20% |
| Продажа квартиры без отделки | до 1250 тыс. руб. |
| Залоговое | до 60% |
| Стадия – котлован | от 25 до 65% |
| На поздних стадиях строительства | от 5 до 15% |
| Приобретение в низкий сезон | до 25% |
| Неудобная квартира | до 25% |
| На квартиру с вторичного рынка жилья | до 35% |
| Без риэлтора и агентства | до 300 тыс. руб. |
Резюмируем рекомендации экспертов рынка недвижимости и финансовых экспертов.
Итак, перед тем как купить квартиру:
1 Изучите предложения авторитетных банков по ипотечному кредитованию. Читайте внимательно и основной текст, и все ссылки, и тексты под *звездочками.
2 Найдите время и скрупулезно изучите всё: заключения специалистов о событиях на рынке жилья, предложения, варианты. Зайдите на сайты Агентств недвижимости вашего города и города, где вы планируете приобрести недвижимость, они частенько размещают полезную информацию.
3 Познакомьтесь с программами, реализуемыми банками в рамках совместных проектов с застройщиками, с Агентствами недвижимости. Изучите очень внимательно варианты программ. Остались вопросы?
Смело набирайте телефон горячей линии. Заранее составьте список вопросов, а все ответы записывайте.
Таким образом, вы ничего не упустите при принятии решения.
4 Зайдите на сайты застройщиков, и внимательно изучите предлагаемые проекты. Особое внимание обратите на варианты комплексной застройки.
На обустройство инфраструктуры микрорайона, квартала.
5 Изучите предложения частных лиц о продаже квартир или дома.
6 Соберите информацию от друзей и знакомых, каким образом и за что можно скинуть цену на квартиру. У кого и когда они приобретали недвижимость.
Пусть поделятся с вами своим опытом.
7 Составьте таблицу. Внесите в нее всю собранную информацию, отметьте плюсы и минусы каждого из вариантов.
Это вам поможет принять верное решение.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста мышкой и нажмите Ctrl+Enter.