Актуальные тренды краснодарского рынка недвижимости 2014-2015

Актуальные тренды краснодарского рынка недвижимости 2014-2015

Прошлый год для Краснодара и Кубани в целом отметился ярким подъемом на рынке недвижимости. Как отмечают в деловой газете www.dg-yug.ru, Краснодарский округ за 2014 г. занял второе место в РФ по введению новой недвижимости, на строительную отрасль пришлось порядка 20% ВРП региона.

Однако кризис внес свои коррективы.
Эксперты отмечают, что в 2014 году в эксплуатацию было введено более 4 млн. кв. м жилплощади (на 20% больше, чем в 2013 году). Однако по данным различных источников, спрос на недвижимость Краснодара падает и покажет еще более заметное снижение ближе к концу февраля. Увеличение ипотечного кредита уже отпугнуло около 40% клиентов.

Хотя государство и обещает снижение ставки в скором времени, риелторы уверены, что клиенты вернутся на рынок новостроек не раньше марта.

Борьба с нелегальной недвижимостью продолжается

В прошлом году организацией муниципального контроля Краснодара было получено более 10 тыс. заявлений о незаконном строительстве от частных лиц и государственных организаций. 44 (!) иска касалось постройки многоквартирных домов без должного разрешения.

А 346 содержали требования об освобождении земельных участков, занятых нелегальным путем.

В качестве предотвращения таких ситуаций, администрация мэра планирует предоставить жителям информацию о документах, которые обязательно должны быть в наличие и полном порядке. Итак, перед приобретением жилья лучше проверить у застройщика следующие бумаги:

• подтверждение права застройщика на жилищное строительство;
• паспорт и генплан участка;
• акт о разбивке строений;
• постановление о разрешении строительства;
• идентификационные документы.

Власти региона планируют провести строительную реформу до 2020 года. Ожидается ужесточение контроля над этапами строительства, а также повышение количества социальных объектов. Это касается детских садов и школ, по словам представителя Минстроя.

Государство рассматривает возможность привлечения к работам частных строительных компаний.

Программа экономжилья для льготников

Администрация города объявила о введении программы доступного жилья эконом класса для россиян. На протяжении пяти лет планируется возвести 25 млн. кв. м по всей стране. На квартиры эконом класса будет установлена фиксированная стоимость в 30 тыс. рублей за кв. метр.

Уже к 2018 году около 460000 семей будут иметь свое жилье.
Субсидии будут предоставлены получателям материнского капитала, многодетным (больше трех детей) и молодым (до 35 лет) семьям, ветеранам, сотрудникам госучреждений бюджетной сферы. Претендовать на жилье смогут те, чья жилплощадь признана непригодной для содержания детей и комфортного проживания.

Граждане, которые уже имеют квартиру, также смогут принять участие в программе, если площадь помещения на жильца составляет до 18 кв. м (если прописан один человек — до 32 кв.м).

Коронавирус грозит убить российский рынок недвижимости

Падающая нефти и пикирующий рубль выдавят с рынка как продавцов, так и покупателей

В понедельник, 16 марта, по состоянию на 14:52 по Москве, цена майских фьючерсов на нефть марки Brent упала на 10,43% — до $ 30,32 за баррель. Апрельские фьючерсы на нефть марки WTI подешевели на 8,29% — до $ 29,10 за баррель.

Биржи Азии закрылись десятипроцентным снижением, падение на биржах Европы достигло 9%. Российская валюта на Московской бирже подешевела на 3?4% к доллару и евро, достигнув отметок в 75,03 рубля и 84,05 рубля соответственно.

Большинство акций нефтегазового сектора упало на 1,27?6,84%, банковский сектор снизился на 2,84?4,2%, а бумаги ритейлеров торговались разнонаправленно.
На этом фоне «СП» задала экспертам в сфере недвижимости ряд вопросов, чтобы понять, как может измениться этот рынок в связи с такими печальными событиями.

1. Что произойдет со спросом на недвижимость в связи с нынешней экономической ситуацией?

— В настоящее время мы фиксируем увеличение потока клиентов в будние дни, ажиотажный спрос в выходные и рост числа сделок, — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Рост спроса происходит по нескольким причинам. Во-первых, на рынок вышли покупатели, у которых есть сбережения, они опасаются их обесценивания и инвестируют в недвижимость.

Но принимая во внимание продолжительное снижение доходов населения (началось в 2014 году и только в 2019 был зафиксирован небольшой рост на 0,8%), надо признать, что таких клиентов немного — не более 10?15%. Ажиотажный спрос продлиться недолго, в связи с ситуацией на мировой экономической арене и прогнозируемом сокращении реальных доходов населения, в долгосрочной перспективе рынок может ожидать спад.
— В текущей экономической обстановке рост покупательской активности вряд ли будет сопоставим с ажиотажем, который всколыхнул рынок в конце 2014 года, — считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — Напомню, тогда в офисах продаж буквально выстраивались очереди из клиентов: люди стремились скорее вложиться в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. Однако в 2014 году рост доллара был более ощутимым — с 34 до 54 рублей за второе полугодие, при этом пиковые значения (67 рублей) были зафиксированы в середине декабря. Как следствие, в последнем месяце 2014 года покупательская активность увеличилась на четверть относительно аналогичного периода 2013 года.

На мой взгляд, если ситуация не стабилизируется, в ближайшее время спрос на недвижимость массового сегмента может временно увеличиться — не более чем на 10%. Однако пока что покупатели находятся в ступоре и не предпринимают активных действий.

1. Как будут вынуждены корректировать свою ценовую политику застройщики? Как это отразится на квартирографии?

— В ближайшее время мы ожидаем рост цен на новостройки в пределах 3?5%, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — В долгосрочной перспективе стоимость «квадрата» вверх будет подталкивать рост стоимости материалов, техники и услуг, которые используются в девелопменте. Несмотря на успехи в импортозамещении (две трети стройматериалов и оборудования производятся в России), сохраняется технологическая зависимость от импорта соответствующих станков, комплектующих и прочего.

Поэтому даже если нас и ожидает коррекция цен, в долгосрочной перспективе рублевые расценки на жилье все равно повысятся. Если этот процесс не будет сопровождаться соответствующим ростом доходов населения, то застройщики могут столкнуться с проблемой сбыта.

Решение — повышение маржинальности строительства, которое может быть достигнуто, в частности, увеличением этажности домов и плотности застройки участков.
Впрочем, полагает Андрей Колочинский, несмотря на то, что перечисленные факторы свидетельствуют в пользу роста цен, в вопросах ценообразования девелоперы будут вести себя консервативно. Учитывая низкую платежеспособность населения и высокую чувствительность клиентов к повышению цен, уверен он, до конца года застройщики не смогут поднять цены выше 10?15%.
Но в такой ситуации, предполагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, некоторые застройщики начнут давать повышенные скидки, а некоторые, возможно, будут снижать качество используемых материалов и оборудования (особенно в регионах, где рентабельность очень низкая).
— Если падение цен на нефть и девальвация рубля будут носить устойчивый характер, не исключено, что застройщики пересмотрят квартирографию в своих новых проектах, — говорит Алексей Перлин. — Именно в кризисный период 2014—2015 годов достигли пика популярности студии и евроформат, в какой-то момент рынок был даже переполнен предложением. Кроме того, на протяжении шести лет мы наблюдаем тенденцию к снижению средней площади квартир, выставленных на продажу. Она затронула все без исключения сегменты, но наиболее последовательно и ярко проявилась в бизнес-классе: с 93 квадратных метров в 2014 году до 76 квадратных метров в 2019 году, при этом в последний год снижение прекратилось.

Вполне возможно, что в сложной экономической ситуации эта тенденция актуализируется.

1. Что может произойти с ипотекой и ставками по кредитам, если в ближайшее время ситуация с рублем и нефтью не нормализуется?

— Вполне вероятно, что инфляция вынудит Центробанк поднять ключевую ставку, от которой напрямую зависит средняя ипотечная ставка в стране, — допускает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — Но как раз это влияние может стать сдерживающим фактором, поскольку доступность ипотеки сегодня — одна из ключевых государственных задач в социальной сфере. В результате повышение ипотечных ставок может оказаться небольшим — в пределах 0,5?0,75%.

Но оно отразится не столько на доступности самой ипотеки, сколько на настроении потенциальных покупателей первичного жилья.
— Пока основным инструментом, призванным сдерживать дальнейшее ослабление рубля, является продажа валюты из Фонда национального благосостояния. Минфин утверждает, что резервов фонда хватит как минимум на 6 лет, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть. Однако во время прошлого кризиса 2014 года этого инструмента оказалось недостаточно, и ЦБ пришлось задействовать механизм ключевой ставки, повысив ее до 17%, — напоминает Андрей Колочинский. — Сегодня аналитики рынка не исключают, что на фоне увеличивающихся темпов инфляции ключевую ставку все же придется поднять на 0,5 — 1 процентный пункт.

Если это произойдет, кредитные организации будут вынуждены пересмотреть условия по своим ипотечным программам. Маловероятно, что размер средневзвешенной ставки по ипотеке одномоментно вернется к уровню 2014 года.

Но если предположить рисковый сценарий, когда ставки достигнут заградительных значений, регулятор поддержит отрасль, прибегнув к программам субсидирования.
— Всё будет зависеть от того, насколько это повышение окажется заметным, — уточняет Кирилл Игнахин. — Потому что есть сценарий и плавного наращивания ставки, как это было в 2018 году, и резкого, как в 2015 году. Соответственно, в зависимости от этого решения будет понятно, подорожает ли ипотека быстро или медленно.

1. Что произойдет с долевым строительством в ближайшие полгода-год?

— Оценить последствия текущей турбулентности в экономике для строительной отрасли можно будет как раз через полгода-год, — говорит Кирилл Игнахин. — Пока что никто резких шагов предпринимать не будет, потому что сложно спрогнозировать насколько вырастут цены и упадет спрос на жилье. Очевидно, что сейчас ситуация в целом хуже, чем в 2014 году, когда у населения было больше денег.

На этом фоне, конечно, строительному комплексу может понадобиться поддержка государства, скажем, в виде сдерживания роста кредитных ставок.
— Основная угроза для сектора долевого строительства — рост стоимости кредитования. Сейчас порядка трети работающих в стране девелоперов используют кредитные средства, которые и без того были получены с трудом. Многие застройщики жаловались на высокие ставки и требования банков.

В ближайший год доля работающих по новым правилам компаний должна возрасти до 50?60%. Однако если кредит станет дороже, то многие застройщики скорее уйдут из отрасли, чем будут работать себе в убыток, — считает Мария Литинецкая.

1. Скольким застройщикам придется уйти с рынка в связи с ухудшением экономической ситуации?

— Пока сложно прогнозировать, сколько строительных компаний не справится с проблемами, потому что мы не знаем их реальные ресурсы и возможности, — отмечет Мария Литинецкая. — Очевидно, что без платежеспособного спроса при растущей себестоимости строительства и повышающихся ставках по кредитам игра на выбывание ускорится.
— Процесс санации рынка от слабых игроков в новых условиях, безусловно, ускорится, — разделяет мнение коллеги Кирилл Игнахин. — На многих застройщиков будут действовать «ножницы» цен и себестоимости, то есть цена строительства будет приходить в большее противоречие с ценой продажи. На маленьких региональных рынках (условно говоря — на уровне районного центра любой области в России) застройщики уйдут из отрасли, на крупных (областные центры и города-миллионники) — ухудшится качество строительства, в столицах (московская и санкт-петербургская агломерации) — вырастут цены.

Актуальные тренды краснодарского рынка недвижимости 2014-2015

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость.

При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.
Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет.

Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года.

Это много. Это большой вызов для отрасли.

Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.
Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек.

Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.
На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.
Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья.

Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!
Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли
Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет.

Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.
Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом.

Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.
Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года.

Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет.

Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.
Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается.

Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность.

Рынок стал более локальным.
Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.
Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве
Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок.

В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.
По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем.

Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.
Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому.

Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков.

Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.
Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%.

Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.
И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб.

Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую.

Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.
По какому сценарию пойдет рынок
В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.
Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%.

Думаю, летние месяцы станут определяющими.
Спрос смещается в сторону вторичного жилья
В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис.

7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков.

Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.
Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года.

Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям.

Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Недвижимость

В минувшем году стоимость жилья в новостройках Краснодара увеличилась на 5%. Рост цен продолжается вот уже три года, и, по мнению экспертов, 2019 год не изменит этот тренд.

Эксперты и участники рынка по-разному оценивают перспективы увеличения стоимости квадратного метра в новостройках: от 5% до 20%. Но уверены, что Краснодар останется привлекательным для россиян городом для переезда

Цена жилой недвижимости на первичном рынке Краснодара стабильно растет уже три года подряд

Фото: Игорь Харсеев, Коммерсантъ
В Краснодаре продолжается повышение цены на жилую недвижимость. Средневзвешенная стоимость жилья в новостройках за 2018 год выросла почти на 5% и составила 49,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Последний раз такой высокий уровень цен был зафиксирован более 10 лет назад: в третьем квартале 2008 года стоимость квадратного метра достигла исторического максимума — 50,2 тыс. руб.

Данные исследования в марте обнародовала консалтинговая компания Macon на основе анализа ценовой конъюнктуры первичного рынка многоэтажного жилого строительства Краснодара (397 домов, литер в составе 162 жилых комплексов).
По информации компании, цена жилой недвижимости на первичном рынке Краснодара стабильно растет уже три года подряд. С 2015 года увеличение составило 17%.
Значительное влияние на среднюю стоимость квартир оказало снижение девелоперской активности. Притом что в эксплуатацию в 2018 году, по данным администрации города, ввели порядка 3 млн кв. м жилья, количество вновь выведенных на рынок проектов составило лишь порядка 1,5 млн кв. м. При этом в 2014 году было заложено 3,2 млн кв. м, в 2015-м — 2,1 млн кв. м.
Искусственно ограничивает предложение и большое число проблемных объектов, на которые приходится 32% от общей площади строящихся комплексов, отмечают в Macon. Объема новых проектов оказывается недостаточно, чтобы «разбавить» рынок домами на начальной стадии готовности, которые обычно имеют меньшую стоимость квадратного метра в сравнении с объектами в активной стадии строительства.

Все это вкупе с другими факторами заставляет цены идти вверх.
В целом по стране прирост стоимости новостроек по итогам 2018 года составил от 2,7 до 7%, приводит данные управляющий партнер Экспертной группы Veta Илья Жарский. По его мнению, ожидаемый рост НДС, переход на эскроу-счета и разрешение строительной компании реализовывать одновременно только один проект завысили цены на недвижимость. «Кроме этих факторов можно отметить и ослабление рубля, а также официальную инфляцию 4%, что застройщики закладывали в своих расчетах.

Но цены не стали расти выше, поскольку на рынке наконец появилась требуемая ликвидность. Снижение ипотечных ставок банками привело к буму покупок первичного жилья, что привело к росту спроса, но и дало требуемый оборот для строительной отрасли»,— говорит он.
Партнер компании «Вальтер Констракшн» ­Вадим Тедеев полагает, что рост стоимости квад­ратного метра в новостройках Краснодара связан ­прежде всего с эффектом низкой базы: 49,9 тыс руб­лей за кв. м — это относительно мало по сравнению с другими крупными городами, например с Екатеринбургом (в среднем 70,4 тыс. руб. за кв. м), Самарой (52 тыс. руб. за кв. м), Ростовом-на-Дону (52,2 тыс. руб. за кв. м), Пермью (56,6 тыс. руб. за кв. м).
«Рост на 5% за год — это немного, рынок еще дает покупателям запрыгнуть в этот тренд, потому что в других городах России недвижимость в 2018 году дорожала быстрее, например: Казань (+ 15% — до 76,6 тыс. руб.), Пермь (+ 10% — до 56,6 тыс. руб.), Санкт-Петербург (+ 11% — до 118,7 тыс. руб.). Но есть и Москва, в которой квадратный метр в новостройке за год подорожал всего на 3%, или Туапсе, где цены упали на 15%»,— приводит данные эксперт.
Также господин Жарский отмечает, что открывшийся путь в Крым добавил стоимости строительным материалам. «Рост спроса новых ипотечников и людей, что переселяются из других регионов, не позволяет замораживать цены, поэтому про­должается удорожание квадратного метра в первичном жилье. Некоторое снижение количества участников из-за новых условий не изменит общую картину по городу, поскольку эта ниша быстро ­заполняется конкурентами или федеральными ­сетями»,— считает эксперт.
Аналитики Macon подчеркивают, что основу всего предложения на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости Краснодара составляют объекты массового сегмента. Именно за счет этих классов в 2018 году увеличился показатель средневзвешенной стоимости.

Так, по итогам прошлого года средняя цена квадратного метра в новостройках экономкласса составила 40 797 руб. Аналогичная динамика прослеживается и в комфорт-классе: в 2016—2017 годах средневзвешенная стоимость выросла на 3%, в 2017—2018 годах — на 9%.
Вместе с ростом средневзвешенной стоимос­ти в массовых сегментах выросли и бюджеты покупки квартир: увеличение цен реализации было зафиксировано в пределах 10—15%. Так, если в 2017 году средняя цена квартиры-студии ­ком­форт-класса составляла 1,1 млн руб., то в 2018-м — 1,4 млн руб.

Основу всего предложения на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости Краснодара составляют объекты массового сегмента

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным исследования, стоимость недви­жимости в бизнес-классе в течение всего года оставалась стабильной — только в конце перио­да было зафиксировано повышение цен в подавляющем большинстве комплексов, однако это не отразилось на среднегодовом показателе — 69 331 руб. /кв. м. Среди всех сегментов отрицательная динамика средневзвешенной стои­мости наблюдалась только в элитном классе. Это произошло по причине приостановки продаж в нескольких комплексах с более высокой ценой, считают аналитики Macon.
Что касается разделения на отдельные районы Краснодара, картина здесь достаточно пестрая. Хотя за последний год средневзвешенная стоимость выросла во всех районах города, наибольшее удорожание (от 15% и выше) оказалось в районах: ЗИП, ШМР, ЧМР и ПМР.

В некоторых из здешних ЖК увеличение средней цены на один кв. м превышало 10 тыс. руб.
В свою очередь относительно небольшой рост (до 5%) показали районы: ЦМР, ХБК, несколько районов на севере города (К. Россинского, Ипподром, Витаминкомбинат/Прогресс), а также пригород (поселки Знаменский, Новознаменский, Лорис и х. Ленина).

Здесь цены тоже росли, но этот процесс замедлил выход новых проектов по более низким ценам или, напротив, приостановка или ­завершение продаж в дорогостоящих по меркам территории объектах.
Спрос подрос Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько отмечает, что после резкого падения спроса на жилье в 2017 году (на 9%) в 2018-м ситуация стала стабилизироваться. По итогам года было зарегистрировано 28,1 тыс. сделок, что ниже прошлогоднего показателя всего на 2,4%.
«Уменьшение количества сделок на первичном рынке происходит из-за сужения выбора ликвидных предложений. Новых проектов вводится сравнительно мало, во все большем числе проблемных комплексов реализация фактически остановлена, хотя формально продажи в них открыты.

Если на конец 2015 года в продаже находилось почти 60 тыс. квартир в новостройках, то сегодня их число опустилось до 55 тыс. единиц, а за минусом проблемных объектов — до 38 тыс. единиц»,— говорит господин Володько. Он также прогнозирует, что в дальнейшем объем спроса не должен существенно изменяться, составляя около 28—28,5 тыс. сделок ежегодно в период с 2019 по 2022 год.
По мнению господина Володько, пиковый показатель 2014 года — 35,9 тыс. сделок — вряд ли будет достигнут в среднесрочной перспективе. «Сейчас на рынке фактически отсутствует максимально доступное предложение (по цене до 25—30 тыс. руб. /кв. м), наличие которого являлось одной из причин рекордного количества сделок в 2014 году. В дальнейшем выход объектов по таким ценам невозможен ввиду ожидаемого повышения себестоимости строительства.

Также фактически исчерпан потенциал увеличения доступности жилья за счет повышения его компактности, средняя площадь квартир на рынке перестала снижаться и два последних года составляет 47 кв. м»,— говорит господин Володько.
Станислав Николенко также отмечает тренд на сохранение стабильного спроса на жилье как в Краснодаре, так и в целом в крае. «Спрос есть как у местного населения, так и у жителей из других регионов. Всем хочется улучшать жилищные условия. Поэтому основная тенденция — уход от точечной застройки к комплексному освоению.

Сегодня люди покупают не просто квадратные метры — они хотят комфортную среду для жизни, когда рядом есть все необходимое и не нужно далеко выезжать за покупками или какой-то услугой. И в выигрыше будет тот, кто сможет удовлетворить эти нужды клиента»,— говорит он.
Как заявляют опрошенные „ЭР“ эксперты рынка недвижимости, снижение ипотечных ставок в 2018 года выступало главным поддерживающим рынок фактором, без которого падение оказалось бы еще более ­глубоким. Доля квартир, приобретаемых с использованием заемных средств, растет, тогда как доля и число покупателей с оплатой за счет своих ресурсов падает.
Первый заместитель председателя совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» Стани­слав Николенко отмечает, что ипотека остается мощным драйвером в том числе потому, что сами застройщики готовы предлагать лояльные прог­раммы банков-партнеров. «В нашей компании ­процент покупки с помощью ипотечных средств и собственных накоплений составляет 50 на 50. И спрос только растет»,— говорит он.
При этом собеседники „ЭР“ акцентируют, что не стоит ожидать снижения ставок по ипотеке в ближайшее время. Более того, они могут еще больше вырасти, что сделает покупку жилья менее доступной для значительной доли потенциальных приобретателей.
Относительно того, насколько может подорожать строительство в 2019 году, собеседники „ЭР“ разошлись во мнениях.
По мнению Ильи Жарского, в целом по стране цены на недвижимость больше не должны расти выше инфляции, поскольку спрос на ипотеку по большей части удовлетворен, а обновление имеющегося жилого фонда замещает старые дома на новые. То есть объемы жилья не сокращаются (при имеющейся смертности). «Прирост на 2,7—4% по итогам этого года пока прогнозируется по данным за первые два месяца 2019 года, но точную оценку можно будет получить только к лету»,— говорит он.

При этом Краснодар, по мнению господина Жарского, останется привлекательным для покупки недвижимости и в этом году, хотя ситуация со строительством будет несколько более напряженной из-за подорожания стройматериалов и рабочей силы и внедрения новых условий работы.
Илья Жарский подчеркивает, что роста цен следует ожидать не везде в России. К примеру, Москва показывает значительное насыщение рынка и здесь прогнозируется спад до 3% по рынку новостроек, а Санкт-Петербург продолжит расстраиваться в спальных районах и обеспечит рост цен на 1,8—2,5%, говорит он, добавляя, что весна может изменить планы по экономическим или геополитическим причинам, поэтому для более точной оценки следует подождать лета.
Станислав Николенко отмечает, что на удорожание жилья в 2019 году будут оказывать влияние поправки к ФЗ №214, которые добавляют посредника между девелоперами и дольщиками в виде банка. «Закономерно, что дополнительное звено в любой производственной цепочке приводит к увеличению времени и, соответственно, затрат. От скорости ответа банка по операциям как контролера будет зависеть возможность подрядчиков приобретать материалы. Как быстро строится дом, теперь зависит от того, как быстро банки будут проверять и одобрять перечисление денег.

Чем дольше процедура согласования и проверки, тем дороже для застройщика стройка»,— говорит господин Николенко. Он подчеркивает, что сегодня сложно спрогнозировать, на сколько процентов по году вырастет цена, так как еще нет понимания стоимости кредитных средств и всех издержек. «Это понимание придет ближе к моменту вступления поправок к ФЗ №214 в силу.

Но думаю, что рост цен на жилье составит не менее 5%»,— считает Станислав Никоненко.
Партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев полагает, что рынок новостроек в Краснодаре имеет перспективы роста в 2019 году на 7—10%, в 2020 году — на 5—7%.
Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько убежден, что рост цен будет происходить во всех классах в том числе из-за­ сокращения количества застройщиков, которые не всегда смогут выполнять новые требования ­законодательства. Объем новых проектов в Краснодаре в ближайшие два года сократится на 5—10%, но уже в 2021—2023 годах, по мере адаптации к новым условиям, показатель начнет восстанавливаться, полагает гендиректор Macon. «Рост цен на первичном рынке жилой недвижимости Краснодара в течение 2019—2020 годов может составить 15—17%.

А значит, в ближайшее время цены на жилье в Краснодаре достигнут своего исторического максимума»,— констатирует Илья Володько.
Коммерческий директор ГК «Метрикс develoр­ment» Вячеслав Шпынов обращает внимание на то, что стоимость банковского финансирования будет оказывать значительное влияние на себестоимость новых проектов в текущем году. По его мнению, введение эскроу-счетов и проектного финансирования сделает себестоимость строительства примерно на 10% в год дороже. «С учетом того, что среднее время реализации строительного проекта два года, стоимость квадратного метра должна подняться на 20%»,— отмечает эксперт.

При этом он подчеркивает, что цены станут подниматься постепенно — по мере окончания реализации уже существующих проектов, которые будут завершаться по старым правилам: «Для того чтобы профильный департамент одобрил продолжение строительства по старым правилам, необходимо, чтобы объект был закончен не менее чем на 30% и в нем было продано значительное количество квартир. В Краснодаре остается еще много такого жилья. За счет его более низкой себестоимости какое-то время еще возможно сдерживание роста средней цены на рынке.

Однако надо учитывать, что спрос на ­недвижимость в Краснодаре остается неизменным, а количество новых проектов будет уменьшаться. На фоне роста издержек и сокращения предложения рост стоимости жилья неизбежен».

Вячеслав Шпынов отмечает, что, хотя на рынок жилья Краснодара и других крупных городов России влияют одинаковые факторы, ситуация с подорожанием жилья в столице Кубани может развиваться по несколько отличному от других регионов сценарию. Традиционно строительный рынок Краснодара отличается большим количеством застройщиков и высоким уровнем конкуренции.

Это привело к тому, что маржинальность строительства в городе на сегодня составляет максимум 15%. В то время как в других регионах она значительно выше, говорит Вячеслав Шпынов. «В Тюмени, к примеру, при себестоимости 38—40 тыс. руб. за квадратный метр жилья может продаваться по 65—70 тыс. руб.

В Краснодаре при сопоставимой себестоимос­ти конечная стоимость жилья значительно ниже. Поэтому у краснодарских застройщиков меньше возможностей компенсировать неизбежное повышение цены за счет собственной маржи.

А значит, рост цен на рынке города будет происходить более быстрыми темпами, чем в среднем по стране»,— отмечает эксперт.
Эксперты сошлись во мнении, что в текущем году Краснодар должен сохранить свои позиции как город, привлекательный для переезда.
По мнению Вячеслава Шпынова, хотя разница в ценах за квадратный метр между Краснодаром и другими городами-миллионерами в 2019 году будет уменьшаться, он по-прежнему сохранит свои позиции как одного из наиболее привлекательных мест для переселения. «Основными покупателями недвижимости из других регионов для Краснодара являются жители Дальнего Востока, Сибири и ­Ставрополья. Для ставропольцев рост цен на 20% может оказаться достаточно ощутимым, и спрос на покупку жилья в Краснодаре с их стороны, видимо, снизится.

Однако для россиян, живущих на Дальнем Востоке и в Сибири, где стоимость недвижимос­ти ощутимо выше краснодарской, продажа своей квартиры и покупка жилья на юге по-прежнему будут вполне доступным вариантом»,— говорит Вячеслав Шпынов.
Вадим Тедеев полагает, что Краснодар будет догонять города-миллионеры по количеству населения. В год в него будет приезжать 50—70 тыс. новых жителей. «Очень многие покупатели недви­жимости являются инвесторами из Москвы и Санкт-Петербурга, которые планируют заработать на росте цены или на сдаче квартиры в аренду.

Фиксируемый статистическими ведомствами уровень безработицы в Краснодаре пока еще сильно отстает от среднего по стране — 0,6% против 5%, значит, люди приезжают надолго и им удается найти работу. Мягкий климат и 150 солнечных дней в году — это тоже солидный актив, который пока почему-то не слишком учтен в цене квадратного метра, но через два-три года эта ситуация исправится»,— говорит господин Тедеев.
В основной массе российских мегаполисов (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке многоквартирного жилья находится в диапазоне 55—70 тыс. руб., что существенно выше средней цены по Краснодару, добавляет господин Володько. Кроме того, по некоторым крупным городам отмечается существенный рост цен, что делает их менее привлекательными в глазах мигрантов. «В условиях повсеместного увеличения цен на фоне перенастройки строительной отрасли Краснодар по-прежнему останется привлекательным городом для переселения россиян на юг»,— ­подытожил господин Володько.